Comment réussir son investissement locatif?

Comment réussir son investissement locatif?

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Pour beaucoup de personnes de mon entourage, investir dans l’immobilier fait peur. Comment faire? Par où commencer? Je n’ai pas les moyens! Je vais d’abord acheter ma résidence principale…Voilà le genre de réflexions que je peux entendre.

Je comprends tous ces freins. Pourtant ils ne sont que dans votre tête! Je vais essayer d’apporter une réponse aux questions que l’on me pose régulièrement

Comment réussir son investissement locatif?

L’investissement, comme tout autre démarche, fait peur si cela est nouveau. Il y a pleins de choses à apprendre afin de limiter les risques d’échec. Malgré tout, même si vous limitez les risques, vous ne les supprimez pas. Si vous voulez vous enrichir, il va falloir prendre des risques.

Quels sont les risques?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, l’objectif est de mettre l’argent “au travail” aujourd’hui et de lui permettre de grandir afin que vous ayez plus d’argent dans le futur. Le profit, ou ” rendement “, que vous réaliserez sur vos investissements immobiliers doit être suffisant pour couvrir le risque que vous prenez.

Un bon investissement locatif doit également couvrir tous les frais: le remboursement du crédit, les impôts que vous allez payer, les charges de copropriétés, les assurances.

Un très bon investissement vous fera même gagner de l’argent tous les mois.

L’investissement locatif peut vraiment être aussi simple, sur le papier, que de jouer au monopoly.

Pour gagner, vous achetez des propriétés, évitez la faillite et générez des loyers afin de pouvoir acheter encore plus de propriétés. Cependant, gardez à l’esprit que “simple” ne signifie pas “facile”. Si vous faites une erreur, les conséquences peuvent aller d’inconvénients mineurs à des désastres majeurs. Vous pourriez même vous retrouver fauché.

Si vous réussissez, vous pourrez soit améliorer votre retraite soit si vous voyez grand, changer de vie.

Je n’ai pas les moyens d’investir!

Pas besoin d’être millionnaire afin d’investir dans l’immobilier. Si vous avez une situation stable et pas de dettes, il y a de fortes chances pour que vous ayez droit à un prêt immobilier. Si vous êtes au chômage et avez déjà le crédit de votre maison sur le dos, j’ai bien peur que la banque ne veuille pas vous prêtez plus d’argent. Dans tous les cas n’hésitez pas à prendre rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire ou d’un courtier. Il vous dirons si ils peuvent vous prêtez de l’argent et si oui combien.

Si la banque me prête de l’argent, j’aurais un crédit à rembourser…je n’ai déjà pas beaucoup d’argent en fin de mois alors me priver non merci!

Évidemment contracter un crédit vous engage à le rembourser. Si vous achetez votre résidence principale vous devez rembourser tous les mois une partie de votre crédit. La magie de l’investissement locatif s’appelle l’effet de levier.

L’effet de levier est la clé de voute de l’investissement locatif. En effet vous allez vous enrichir, non pas avec votre argent, mais avec l’argent des autres, en l’occurrence la banque et vos locataires.

Imaginons que vous achetiez un appartement de 100 000€ sur 20 ans. La banque vous demandera de rembourser environ 500€ par mois.

Si vous le louez 500€, vous ne rembourserez pas le crédit. C’est votre locataire qui le remboursera!

Malgré tout il vous restera à payer la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances….

Si vous ne voulez pas vous privez à la fin du mois, ce n’est pas la bonne technique. Elle peut cependant convenir à certains d’entre vous qui ne comptent pas achetez beaucoup de biens.
loi-pinel.fr

Pourquoi ce n’est pas la bonne technique?

Car vous allez augmenter votre taux d’endettement. Vous pouvez vous endettez jusqu’à 33% de vos revenus. Si vous êtes en dessous de ce taux, la banque vous prêtera de l’argent sinon elle refusera de vous octroyer un prêt et vous demandera de diminuer votre endettement avant d’investir.

Si je dois rembourser 500€ et que je touche 500€ de loyer ça fait fait 0, c’est bon non?

Une banque ne prend en compte que 70 % du loyer que vous comptez percevoir, elle appelle cela les « revenus locatifs nets ». Cette marge de sécurité lui permet de tenir compte des charges de copropriété, des frais d’exploitation et de la taxe foncière.

Exemple : si vous prévoyez d’encaisser 500 € de loyer mensuel, la banque partira du principe qu’il ne vous en restera que 350 € (500 € x 70 % = 350 €).

Ne vous basez pas sur des prix farfelus pour vos loyers, rappelez vous que le banquier connaît le prix des loyers pour le type de logement convoité.

Comment je dois faire alors pour ne pas sortir d’argent de ma poche tous les mois?

Il va falloir utiliser les leviers que vous pouvez actionner: Achetez moins cher ou louer plus cher. Si vous faites les 2, c’est le top!

Je suis motivé maintenant! Mais….Encore une question. Si je trouve un locataire et qu’il casse tout!! Ou si il ne paye pas le loyer!!! L’angoisse!

Ça y est, vos peurs vous rattrapent! Évidemment ces choses existent. Il suffit de regarder les reportages à la télévision, cela ne donne pas envie d’investir! Mais avez vous déjà regardé un reportage où tout se passe bien et le locataire paye son loyer tous les mois et prend soin de l’habitation?

Forcément non, ce n’est pas un sujet qui ferait de l’audience! Regardez autour de vous. Connaissez vous des gens qui ne payent pas le loyer? Moi non!

Afin de limiter les risques, il vous faudra faire une sélection stricte de votre locataire. Cela ne vous garanti pas à 100% de ne pas avoir de problème mais vous mettrez toutes les chances de votre coté pour que tout se passe bien.

Vous pouvez également vous protéger en souscrivant une assurance loyers impayés+ dégradation du bien. Cela coute environ 4% du loyer mensuel.

Vous serez dès le 1er impayé et jusqu’au départ du locataire, remboursé des loyers non payés et remboursé des frais comme une porte abimée ou des tapisseries arrachées.

Et si je ne trouve pas de locataire? Je vais devoir rembourser le crédit quand même!

Évidemment, investir dans le locatif comporte des risques. Comme le dit le roi Loth dans la série Kaamelott :”Quand on veut être sûr de son coup, Seigneur Dagonet… on plante des navets. On ne pratique pas le putsch.”

Ici c’est pareil, quand on veut être sur de ne pas se tromper, on n’investit pas!

A vous de choisir un bon emplacement pour votre bien, de le mettre en valeur avec des travaux si besoin et de ne pas pratiquer de loyer trop élevé. Faites comme si c’était vous qui alliez habiter dedans!

Si vous suivez ces conseils, vous ne devriez pas avoir trop de problème pour trouver un locataire.

Par où dois-je commencer?

Par vous former! Lisez des articles, des livres ou des vidéos concernant cette thématique. Vous trouverez toutes les réponses à vos questions. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez obtenir de l’aide personnalisée. Une fois la théorie assimilée, vous pourrez passer à la pratique.
le BOFiP

Ça en fait du travail!

Pensez vous qu’on devient riche en attendant que l’argent tombe du ciel? Non, il faut aller le chercher et donc faire des efforts. Le travail amène les récompenses, pas la paresse.

Vous m’avez convaincu, je vais investir dans l’immobilier locatif. Mais je voudrais d’abord acheter ma résidence principale. C’est mieux non?

Mieux, pourquoi? Beaucoup de gens pensent comme vous mais je ne sais pas sur quoi ils se basent. Vous devez juste penser à ne pas impacter votre taux d’endettement. Si vous demandez 150 000 € sur 20 ans cela va vous couter 777€ de remboursement de crédit par mois. Ajoutez 30%, ce qui correspond à la marge de sécurité de la banque et vous obtiendrez le loyer que vous devez percevoir afin de pas impacter votre taux d’endettement. Dans cet exemple 777+30%= 1 010€. Donc si vous trouvez un bien à 150 000€ et que vous le louez minimum 1 010€, vous ferez une opération blanche en terme de taux d’endettement. Cela ne vous empêchera donc pas d’acheter votre résidence principale ensuite.

J’espère avoir répondu à toutes les questions que vous posez. Si vous en avez d’autres n’hésitez pas à laisser un commentaire ou m’envoyer un mail.

Si mon travail vous plait, soutenez moi en faisant en don sur tipee. Merci!

 

 

 

 

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