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Comment trouver une bonne affaire immobilière?

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Johann est l’auteur du blog Gerer-mon-budget, je lui ai demandé si il pouvais m’écrire un article sur le thème de l’immobilier et il a gentillement accepté. Bonne lecture!

Comment trouver un investissement locatif rentable?

Vous ne croyez pas en la retraite, vous voulez pouvoir profiter de vos proches maintenant et pas à plus de 60 ans? L’immobilier est l’un des meilleurs moyens pour obtenir des revenus passifs et ainsi pouvoir faire un complément de salaire ou même remplacer totalement votre salaire. Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous vous demandez comment trouver un investissement rentable, cet article est fait pour vous. Je vais vous donner la méthode pour trouver une bonne affaire immobilière étape par étape.

Vous devez vous fixer des objectifs et une stratégie

Avant de penser à trouver une bonne affaire immobilière, vous devez vous fixer des objectifs. Pourquoi voulez vous investir? Pour avoir un complément de revenu immédiat? Vous voulez investir dans un but patrimonial? Pour vos enfants? Pour devenir libre financièrement? Vous devez avoir une ligne directrice. Une fois que vous avez un objectif en tête vous pourrez alors développer une stratégie pour y arriver. Faire de la colocation, de la location courte durée, de la division…

Minimum 10% de rendement

Si vous souhaitez que le bien s’autofinance au minimum vous devez viser au minimum 10% de rendement brut. En dessous il est rare de voir le bien s’autofinancer mais ce n’est pas toujours vrai car le plus important reste de calculer ce qu’on appelle “le cashflow” on va le voir juste en bas dans l’article. Le rendement locatif permet de calculer rapidement si un bien est rentable ou pas. Si vous tombez sur rendement de 5% par exemple vous n’avez pas besoin d’aller plus loin pour savoir que c’est rentable.

 

Calcul du rendement locatif brut:  (montant du loyer x12/prix d’acquisition) x 100

 

Avec l’extension rendement locatif vous allez pouvoir visualiser rapidement sur les annonces comme sur seloger et Leboncoin le rendement brut de chaque bien sur chaque annonce et cela va vous faire gagner un temps fou.

Cashflow positif

Une fois que vous avez calculé le rendement, et qu’il respecte vos objectifs de rendement brut, vous allez pouvoir calculer le cashflow c’est à dire la différence entre le revenu( loyer) et toutes les charges (copropriété, traite immobilière, impôts, taxe foncière…). Le calcul est très simple vous allez déduire toutes les charges des revenus, impôts compris. Si à la fin de tout ça vous avez un cashflow positif alors vous pouvez considérer que le bien vaut la peine d’être acheter.

Penser à la revente

On a vu que vous deviez calculer votre rentabilité dans un premier temps, puis dans un second temps votre cashflow mais vous devez aussi penser à la revente. Vous devez acheter un bien dit “liquide” c’est-à-dire qu’en cas de revente potentielle dès l’acquisition vous ne perdez pas d’argent au contraire vous êtes censés en gagner. Prenons un exemple: si le prix du marché et de 130 000€ pour l’appartement que vous visez, le prix total de l’acquisition ( frais de notaire, achat du bien, travaux…) doit être au moins égal voir inférieur au prix du marché. On va voir plus loin dans cet article comment définir le prix du marché.

 

Maintenant qu’on a vu tout ça on va voir comment obtenir un investissement locatif rentable.

 

Astuce numéro 1: acheter en dessous du prix

Une affaire se fait à l’achat! Vous devez acheter moins cher pour pouvoir faire un investissement rentable. Si vous achetez trop cher vous allez traîner votre achat comme un boulet pendant des années, vous allez devoir mettre de l’argent de votre poche (cashflow négatif). Vous devez acheter entre 10 et 30% en moins. Alors vous allez me dire que ce n’est pas facile mais on va voir dans la suite de l’article comment faire.

 

Astuce numéro 2: trouver un bon vendeur

Pour faire un coup le vendeur peut vous “aider”. Dans la vie d’une personne il peut y avoir beaucoup de changements que ce soit dans sa vie personnel ou professionnel: un vendeur endetté, pressé de vendre, un divorce survenu, une succession, bref des choses qui peuvent pousser le vendeur à vendre vite et à bas prix. Alors vous allez vous dire que vous profitez d’une situation difficile pour faire une affaire c’est un peu vrai, mais vous allez aussi libérer le vendeur d’un poids. Il va pouvoir passer à autre chose. Pour acheter moins cher donc il faut oser et faire une offre dite “agressive”. Selon la situation du vendeur cela peut passer et s’il refuse vous ne perdez rien, vous allez pouvoir recommencer avec un autre jusqu’à ce qu’une offre soit acceptée.

Les questions importantes à poser à l’agent immobilier à propos du vendeur sont les suivantes:

  • Pourquoi vend t il?
  • Depuis combien de temps le bien est il en vente?

Avec ces informations vous allez connaître la situation du vendeur et vous allez pouvoir adapter en conséquence l’offre que vous allez faire. Si vous faites une offre à un vendeur qui a le bien depuis seulement 3 ans vous pouvez être sûr qu’il aura une marge de négociation limitée vous ne pourrez donc pas baisser le prix de beaucoup. A l’inverse s’il détient le bien depuis longtemps la marge de négociation est plus grande.

Astuce 3: Castorus

Connaissez vous Castorus? C’est une extension de navigateur, qui vous donne des informations cruciales sur les annonces. Vous allez savoir depuis combien de temps le bien est en vente et surtout si il y a eu une baisse de prix depuis. Un bien qui est en vente depuis un moment et dont le prix a baissé peut vous permettre d’avoir une marge de négociation plus importante. Vous pourrez alors faire une offre d’achat agressive.

Astuce 4: vente au enchère

Acheter aux enchères peut être une bonne manière de trouver un investissement locatif rentable. Les prix sont bradés mais attention de ne pas tomber dans une escalade des enchères et d’acheter plus cher que le prix du marché.

Astuce 5: acheter en province

Pour celles et ceux qui habitent dans des grandes villes il est rare de trouver des biens très rentables. Vous avez la possibilité d’investir dans de plus petites villes, dans certaines villes il n’est pas rare de trouver des rentabilités à 2 chiffres. Avant d’investir dans une ville vous devez connaître votre marché, le nombre d’habitants, les commodités, les endroits à privilégier ou à éviter. On recommande d’investir proche de chez soi mais si la ville ne se prête pas aux investissements locatifs rentables vous pouvez aller chercher dans d’autres villes.  

Astuce 6: Acheter avec des travaux

C’est bien connu les biens avec travaux font relativement peur aux investisseurs en herbes et aux primos-accédants, ils se vendent donc moins bien et moins vite. Avec les biens avec travaux vous pouvez faire de belles affaires. Attention toutefois à bien calculer le coût des travaux, faites venir au moins 3 entrepreneurs pour avoir des devis comparatifs. Une fois que vous avez le montant des travaux, le coût total de l’opération ( acquisition du bien, travaux, frais de notaire) doit être inférieur au prix du marché.

Astuce 7: Nouer des relations

Pour avoir les bonnes affaires avant tout le monde vous pouvez nouer des relations avec des notaires, agent immobilier, concierge…Vous devez marquer vos interlocuteurs, montrer votre sérieux, inspirer confiance. Montrer que vous êtes solide financièrement. Au départ se constituer un réseaux sera difficile mais au fil des achats, vous serez pris plus au sérieux alors vos relations seront plus enclines à vous fournir des bonnes affaires sur un plateau.  

Astuce 8: Acheter en gros

C’est une règle du commerce acheter en gros permet d’acheter moins cher à l’unité. En immobilier c’est pareil plus vous achetez en gros, plus le prix au m2 sera moins important. Aussi sur les grandes surfaces vous avez moins de concurrence, car les primos-accédants et les investisseurs en herbes vont plus avoir tendance à acheter des petites surfaces. Qui dit moins de concurrence (la demande) dit plus grande marge de négociation sur le prix fixé par le vendeur (l’offre).

Pensez à la fiscalité

Dans quelle ville?

Vous souhaitez investir dans une ville mais vous ne savez pas où. Plusieurs indications peuvent vous aider à faire votre choix:

le nombre d’habitants

les commodités

présence ou nom d’école supérieure

le prix au m2 de la ville

le taux de chômage

la présence de grosses entreprises

la présence de points d’intérêts

les projets de la ville en cours

Pour avoir ces informations vous pouvez vous rendre sur les sites suivants: www.toutes-les-villes.com , meilleursagents.com/prix-immobilier ( pour avoir le prix au m2), le site officiel de la ville que vous visez ( pour les informations sur les points d’intérêt et les projets en cours dans la ville)

 

A quel prix acheter?

Pour trouver un investissement locatif rentable vous devez acheter moins cher je n’ai cessé de vous le répéter dans cet article. Vous pouvez utiliser le site de meilleursagents.com pour connaitre le prix au m2, c’est un bon indicateur pour savoir à quel prix vous devez acheter. Vous pouvez aussi étudier les annonces concurrentes, vous prenez plusieurs biens similaires et vous faites une moyenne des prix des annonces là encore ça vous donnera une indication sur le prix.

 

J’espère que cet article vous avez plu et va vous aider à passer à l’action. Et vous comment trouver vous des bons investissements locatifs? Réagissez dans les commentaires.

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