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Faut-il acheter ou louer sa résidence principale? Un choix difficile.

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La meilleure façon de prédire l’avenir est de le créer. 

Peter Drucker

Pour beaucoup de personnes la question d’acheter sa résidence principale ou de continuer à louer est une question qui se pose à un moment ou à un autre de sa vie. Comment se décider?  Quels sont les critères à prendre en compte pour pouvoir se décider?

Pourquoi devenir propriétaire ?

La première motivation qui incite à acheter sa résidence est d’ordre psychologique : on veut créer son cadre de vie et se sentir « chez soi ».

Plus besoin de demander l’avis du propriétaire pour faire des travaux. On peut casser une cloison pour faire une belle cuisine américaine si cela nous fait envie.

Transmettre un bien à ses enfants est également un argument qui pèse dans la balance quant à l’envie d’acheter.

Posséder sa résidence principale est également une sécurité contre l’instabilité: en tant que locataire vous restez à la merci de votre bailleur qui peut décider de reprendre ou revendre son logement à tout moment. Adieu le petit nid confortable!

Même si vous êtes bien installé et heureux dans votre logement, 6 mois après la notification de votre propriétaire vous devrez libérer les lieux.

Suivant votre lieu d’habitation, l’achat est peut être le seul moyen d’obtenir l’objet de vos désirs. En effet pas facile de trouver de grands appartements ou de maison à louer à la campagne. Il existe plus de choix lorsque l’on souhaite acheter.

Pourquoi rester locataire?

Être propriétaire peut faire peur avec le sentiment de s’être engagé avec un long crédit à rembourser.

Être locataire c’est une certaine idée de la liberté.

Pas de frais de syndic ni de copropriété. Si par exemple votre chaudière tombe en panne, un coup de fil au propriétaire suffit. Pas besoin de chercher un artisan pour venir réparer et pas de facture également.

En règle générale le locataire aura un bien immobilier plus confortable pour le même montant qu’un propriétaire. Pour un logement identique (localisation, confort, surface, etc.), le remboursement d’emprunt sera généralement supérieur au loyer .En clair il est presque impossible d’acheter l’appartement ou la maison que l’on loue.

Le principal avantage d’être locataire c’est la souplesse. En cas d’envie de changement ou de mutation professionnelle un préavis de trois mois et vous redevenez libres de vos mouvements contrairement au propriétaire qui doit trouver un acheteur. Il peut également perdre de l’argent si il doit vendre vite ou en cas de baisse du marché de l’immobilier.

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Et sur le plan financier?

L’argument que j’entends le plus souvent est que le locataire jette l’argent par les fenêtres. C’est évidemment vrai mais pas pour tous!  Dans certains cas il peut être plus intéressant d’être locataire que propriétaire à tout prix.

Il est certain qu’arrivé à la retraite, il est agréable de ne plus avoir de loyer à payer surtout avec les faibles retraites versées.

Il ne faut pas pour autant oublier que les propriétaires ont des charges supérieures au locataire : Taxe foncière, coûts de travaux, charges de copropriété.

Ils ont également des frais d’acquisition : Frais de notaires (environ 12000€ sur un achat de 150 000€) et frais d’agence (5 à 10%)

En étant propriétaire on jette aussi l’argent par les fenêtres en payant des intérêts à la banque lesquels sont parfois supérieurs à un loyer.

En contrepartie le prix d’un bien immobilier à tendance à augmenter au fil du temps. On pourra revendre son bien plus cher que le prix auquel on l’a payé.

Attention tout de même, l’augmentation n’est pas obligatoire!

Les statistiques montrent que sur le long terme les prix de l’immobilier montent sur les zones denses : capitales, grands centres économiques. C’est l’effet de l’offre et de la demande.

Par contre, sur le long terme, aucun bien n’est à l’abri des crises. L’immobilier est soumis à des cycles de hausse et de baisse des prix et il ne vaut mieux pas être obligé de vendre pendant une période de baisse !

Un avantage pour l’accès à la propriété c’est de profiter de l’effet de levier. Le crédit vous permettra d’acheter un bien que vous n’auriez jamais pu vous acheter simplement en économisant tous les mois.

Pour ceux qui manquent de discipline pour mettre de l’argent de coté, acheter est un moyen efficace d’épargner. On appelle cela de l’épargne forcée.

D’un autre coté, louer permet de dégager de la trésorerie et vous permettre d’investir dans de l’immobilier locatif.

Dans un cas comme dans l’autre vous pouvez faire des économies: http://epargnersanssepriver.com/logement-reduire-ses-depenses/

Acheter oui mais quand?

Acheter un petit studio à 20 ans peut être une bonne idée mais votre vie va évoluer. Peut être allez vous vous mettre en couple, et/ou avoir des enfants et dans ce cas vous serez amener à changer de logement.

Le danger à ce moment là c’est de devoir vendre pendant un cycle baissier du prix de l’immobilier. Perte d’argent assurée.

Il faut également tenir compte des frais d’achat et de revente de votre bien. Frais de notaire, droits d’enregistrement d’achat et frais d’agence lors de la revente.

Les professionnels disent qu’il faut rester dans votre résidence principale au moins 8 ans afin de ne pas perdre d’argent lors de la revente.

Alors dois-je acheter ou louer?

Vous voyez que tout n’est pas si facile, il y a des pour et des contre dans chaque camp.

Il faut tenir en compte de plusieurs facteurs pour se décider : l’évolution du prix de l’immobilier, les taux d’intérêts et les rendements de l’épargne.

Actuellement au niveau financier, tous les feux sont verts en faveur de l’achat.

Mais il faut quand même se poser une question essentielle : Est ce que compte rester 8 ans dans le bien que je vais acheter?

Arrivez vous à vous projeter dans le futur? Oui? Pensez réellement à acheter. Non? Restez locataire et investissez.

Reste que l’achat d’un chez soi ne se résume pas qu’à un tableau de chiffres…

Alors achat ou location? Quel est votre choix?

12 Responses

  1. Bonjour,
    Financièrement parlant, une fois que le crédit est remboursé à la banque, l’économie d’un loyer est appréciable à la retraite et si possible avant. Le crédit de la résidence principale est un frein pour l’emprunt immobilier locatif, et, ce qu’on oublie souvent de dire, au même titre qu’un loyer qui est comptabilisé pour le taux d’endettement (en règle générale 33% max pour l’obtention d’un crédit immobilier si le dossier est bien présenté et rentable).
    Autre avantage, dans le cas de la résidence principale, ce patrimoine immobilier est transmissible aux héritiers.
    Bonne route vers vos objectifs !

    1. Merci Didier!
      Le crédit de la résidence principale est un frein à un nouvel emprunt effectivement.On peut néanmoins allonger la durée du prêt et faire baisser la mensualité afin d’avoir un taux endettement plus bas que 33% et donc pouvoir financer un achat à but locatif.

  2. Yoshi

    Bonjour,
    Il y a une chose à laquelle peu de gens pensent :l’utilité de l’assurance décés/invalidité liée au pret contracté pour un bien immo!
    Un grand nombre de personnes investissent dans l’achat d’une résidence principale dans l’optique de rembourser au plus vite le pret,pour profiter dès que possible de l’économie d’un loyer,et ne « plus avoir de crédit sur le dos ».
    Si le premier point est effectivement particulièrement avisé,avoir « un crédit sur le dos » le plus longtemps possible peut etre une excellente chose!
    On peut par exemple imaginer rembourser le pret au plus tot,vendre le bien pour investir le capital récupéré de manière à toucher des revenus complementaires qui viendraient couvrir les mensualités d’un crédit contracté pour un nouveau bien (une nouvelle résidence principale,ou éventuellement un bien locatif dont les revenus couvriraient eux mème la location d’une RP,ou pourquoi pas,à nouveau un pret sur une RP,si la banque suit!)
    Quelque part,on en revient à la discution du post « actif,passif,que préférez-vous? »!

      1. Terry

        Mais c’est un actif lorsque l’on a fini de la payer non ? Tant qu’on est tenu de payer la banque au lieu de générer du cash flow elle en retire ou je me plante ?

        1. C’est un débat sans fin! C’est l’école de Kyosiaki contre les autres. Dans tous les cas c’est un placement à part,entre l’actif et le non actif! Suivant la définition comptable un actif est un élément identifiable du patrimoine d’un ménage (c’est le cas) générant une ressource (ce n’est pas le cas) et dont le ménage attend un avantage économique futur (plus value, absences de loyers à payer, c’est le cas!). Donc pour certains c’est un actif, pour d’autres non, dans tous les cas suivant votre situation c’est peut être le meilleur des placements financiers ou le pire! Le reste n’est que débat stérile sur les mots, ce qui ne contribuera pas à la création de votre patrimoine!

  3. Chloé

    C’est l’une des questions principales qui reviennent souvent sur le tapis lors des repas de Noël ! On se demande toujours s’il est plus judicieux de devenir propriétaire ou de continuer à être locataire. Je dois dire que les réponses diffèrent et ça finit toujours en débat !

    1. Bonjour et merci pour votre commentaire. Effectivement c’est un sujet où tout le monde à un avis et pense que son avis est le bon! J’espère que la lecture de l’article vous aura aidé.A bientôt.Olivier

      1. Chloé

        En effet, il m’a beaucoup aidé… à convaincre mon fiancé qu’il serait plus avantageux pour nous d’investir que de devenir propriétaire pour le moment ! Merci encore

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