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Remboursement anticipé de votre prêt immobilier, faut-il le faire?

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Avez-vous intérêt à faire un remboursement anticipé de prêt immobilier pour réduire le montant qu’il vous reste à payer sur votre emprunt ? Comment faire le choix entre “rembourser plus vite son prêt” ou “placer votre argent” ? C’est ce que nous allons étudier ci-dessous.

Il y a 3 ans j’ai acheté ma résidence principale et j’ai du choisir pour combien d’années j’allais m’endetter. J’ai choisi 25 ans et je pense que c’était le bon choix.

Mais pourquoi ?

Mon objectif principal était de payer ma maison avant de prendre ma retraite vers l’âge de 67 ans. Que je choisisse un crédit de 15, 20, 25 ou 30 ans tout était correct. Cependant j’avais fait plusieurs simulations afin de savoir combien je devrais rembourser chaque mois et à combien s’élèverait le crédit. J’ai commencé à jouer avec les chiffres afin de savoir quelle était la meilleure solution pour moi.

Même si vous avez déjà un crédit immobilier, vous pouvez le modifier dans la durée, voir si les taux sont intéressants et le faire racheter. Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier est un excellent moyen afin de vous constituer un patrimoine et d’acquérir votre indépendance financière. A vous de faire les calculs afin de déterminez combien vous êtes prêt à payer chaque mois ou chaque année afin d’économiser des milliers de dollars en intérêts ! Faisons quelques simulations ensemble:

Crédit sur 30 ans, le plus coûteux

Imaginons que je demande un crédit de 200 000€ à rembourser sur 30 ans. Le taux d’intérêt est de 2,3%. Mon remboursement mensuel serait de 829,60€ et j’aurai payé au final 298 656,93€ dont 98 656,93€ d’intérêts. Wow! La moitié de la maison ne serait que des intérêts!

Pour un crédit de 25 ans: Taux d’intérêt 1,8%, 888,37€ de mensualités et 66 511,12€ d’intérêts.

Pour 20 ans: Taux d’intérêt 1,6%, 1 034,32€ de mensualités et 48 235,93€ d’intérêts.

Sur 15 ans: Taux d’intérêt 1,4%, 1 292,50€ de mensualités et 32 650,68€ d’intérêts.

C’est assez évident mais moins le crédit et long moins il y a d’intérêts à payer.

Remboursement anticipé ou partiel

Une façon de rembourser son crédit immobilier de manière efficace est de le faire évoluer avec ses revenus. Théoriquement, avec l’age, vos revenus vont augmenter. Le crédit lui reste fixe. Si vous arrivez à dégager de la trésorerie tous les mois vous pourrez envisager d’en consacrer une partie afin d’effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Soit vous épargnez et vous remboursez ce qu’il vous reste de dette d’un coup soit vous diminuez votre crédit en le remboursant partiellement. Par contre ces remboursements ont un coût. Il faut payer une indemnité de remboursement.

Cette indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt ou 3% du capital restant dû.

Exemple d’un prêt de 200.000 € sur 20 ans, au taux nominal de 1,6% fait en janvier 2015. Un remboursement anticipé aura lieu en janvier 2019. Le capital restant dû est alors de 173 921,10 €.

1) Un remboursement anticipé total est effectué. L’indemnité maximale du remboursement anticipé total sera de 1 391,37 €, correspondant à la plus petite des deux sommes suivantes :

  • 3% du capital restant dû. Soit 173 921,10 × 3% = 5 217,63 €.
  • 6 mois d’intérêt sur la somme remboursée. Soit 173 921,10 × 6 × 1,6% ÷ 12 = 1 391,37 €.

2) Un remboursement anticipé partiel de 30.000 € est effectué. L’indemnité maximale du remboursement anticipé partiel sera de 210 €, correspondant à la plus petite des deux sommes suivantes :

  • 3% du capital restant dû. Soit 173 921,10 × 3% = 5 217,63 €.
  • 6 mois d’intérêt sur la somme remboursée. Soit 30.000 × 6 × 1,6% ÷ 12 = 210 €.

Des calculs à faire avant de faire un choix

Dans la mesure où le taux d’intérêt d’un crédit est supérieur au taux de l’inflation (l’augmentation du coût de la vie), un remboursement anticipé semble toujours avantageux. Cependant, avant d’opter pour le remboursement anticipé de votre prêt immobilier, pesez le pour et le contre, et n’hésitez pas à faire une simulation pour chaque cas, car certains calculs sont à faire avant de se lancer :

  • Selon que vous remboursiez votre prêt au début ou vers la fin, les indemnités de remboursement anticipé n’auront pas le même montant. En effet, les intérêts en début de crédit sont plus importants et le capital restant dû également tandis qu’à la fin, les intérêts sont moindres et le capital restant à rembourser réduit.
  • Plus le taux d’intérêt du crédit est élevé et plus la durée du prêt est importante, plus le remboursement anticipé est avantageux.
  • S’il ne vous reste que quelques années de crédit à payer, le remboursement n’est peut-être pas une bonne affaire, surtout si le taux d’intérêt est bas et que vous êtes soumis à des indemnités. Dans ce cas, vous avez peut-être intérêt à placer la somme d’épargne dont vous disposez, surtout si la rémunération est intéressante. En revanche, s’il reste une longue période de remboursement à courir (supérieure à la durée pendant laquelle vous avez déjà remboursé votre prêt), le remboursement s’avérera avantageux.
  • Enfin, lorsque l’on peut y prétendre, il faudra aussi tenir compte de la perte du bénéfice de la réduction d’impôts accordée sur les intérêts du prêt.

Choisir une durée de crédit courte ou longue?

Si je choisi de payer mon crédit sur 15 ans au lieu de 25 ans j’économise 33 860,44 € d’intérêts. C’est une belle somme. Par contre je devrais payer 1292,50 € par mois contre 888,37 € si je prends sur 15 ans. 

Si je choisi de prendre un crédit sur 25 ans et d’investir les 400€ de différence de mensualités, est-ce intéressant? Si je place 400€ par mois pendant 10 ans j’aurais 48 000 € de capital auquel j’ajoute un les intérêts d’un placement sûr, type assurance vie à 2%, soit 5 088€. J’aurais donc un capital de 53 088 € au bout de 10 ans.

Je gagne 20 000 € supplémentaires en plaçant mon argent plutôt que de prendre un crédit court. 

Est-ce intéressant de faire un remboursement anticipé de son prêt immobilier?

D’après le calcul effectué juste au dessus, non il n’est pas intéressant pour moi de rembourser mon crédit rapidement. Les taux d’emprunt dans l’immobilier sont tellement bas qu’il vaut mieux prendre un crédit long et placer son argent plutôt que de vouloir rembourser vite son crédit. Bien sur votre situation est peut être différente et vos objectifs également. Vous souhaitez peut être être débarrassé de vos crédits rapidement afin d’avoir plus de pouvoir d’achat. Peut être souhaitez vous acheter une 2 ème maison? Partir en vacances régulièrement? Ou simplement prendre une retraite anticipée. Faites vos calculs afin de faire le bon choix quelques soient vos envies

Quelle est la meilleure solution pour vous? Quelle somme pourriez vous économiser?

4 Responses

  1. yannick

    Hello,

    pourquoi parles-tu de placer 400€ par mois pendant 10 ans?

    Moi je dirais plutôt placer 400€ par mois pendant 15 ans (durée où les prêts tourneront en même temps) soit 72 000.
    En revanche sur le prêt à 15 ans, on pourra place 1300€ par mois pendant les 10 ans restant ce qui donnerait 156 000€. Me suis-je trompé quelque part?

    1. Bonjour Yannick. Il y a 400€ d’écart entre les mensualités à 15 ans et celles à 25 ans. Je parlais donc de placer ces 400€ durant les 10 ans de différence. A bientôt

  2. yannick

    Oui mais lorsque le prêt de 15 ans sera terminé, on peut utiliser librement les 1300€ de dispo et ce pendant 10 ans ce qui me semble beaucoup plus avantageux.

    1. Avec un placement à 2% tu as raison, il vaut mieux prendre un crédit court. Par contre dès que l’on place son argent à plus de 3% il est plus intéressant de prendre un crédit long.

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