Comment investir dans les REITs?

Investir dans l'immobilier est relativement difficile. Il faut trouver un bien rentable, il y a souvent des travaux à faire, ensuite trouver un locataire, gérer les problèmes, le retard de loyers, les loyers impayés etc... Heureusement les REITs peuvent vous offrir la plupart des avantages de l'investissement immobilier avec très peu d'inconvénients.

Dans l'immobilier classique, peu d'investisseurs disposent de suffisamment d'argent pour verser un apport conséquent pour le crédit. Et même s'ils l'avaient, le fait de placer tout cet argent dans un seul bien pourrait les faire réfléchir.

Si vous êtes dans cette situation, la solution à votre problème pourrait être une société d'investissement immobilier, comme les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) ou SIIC(Société d'Investissement Immobilier Coté) en France.  Il existe un alternative au USA appelée "REIT". Un REIT fonctionne comme un fonds indiciel, mais pour des biens immobiliers réels. Selon une étude, environ 145 millions de ménages américains (44 %) ont investis dans des REIT.

Ces fonds combinent le meilleur des deux mondes : le potentiel de gains élevés sur le marché immobilier, mais à un niveau accessible à tous.

Les REIT offrent un potentiel de gains élevés sur le marché immobilier, mais à un niveau accessible à tous. Cliquez pour tweeter

Comment fonctionnent les REITs?

On peut considérer les REITs comme un type de fonds indiciel pour l'immobilier. Les REITs sont des fonds qui investissent dans l'immobilier et permettent aux gens d'acheter des actions. Comme avec les fonds boursiers, vous percevrez des dividendes et vous pourrez acheter ou vendre des actions à tout moment pour réaliser (si possible) un bénéfice.

Toutefois, certaines règles particulières s'appliquent aux REITs par rapport aux autres types de fonds. Par exemple, une REITs doit compter au moins 100 actionnaires, être gérée par un conseil d'administration ou un syndic, investir au moins 75 % des fonds dans des biens immobiliers et verser au moins 90 % de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes.

Les REITs sont un produit d'investissement très prisé. Pour comprendre pourquoi, il suffit de regarder le fonds FTSE Nareit All REITs, qui est un fonds investissant dans toutes les REITs cotées sur les marchés boursiers américains. Le rendement du dividende de ce fonds est de 4,3 %, contre seulement 1,8 % pour le S&P 500. Il affiche également un rendement supérieur sur 20 ans, de 9,5 % contre 6,3 % pour le S&P 500.

Cependant, ce fonds a beaucoup baissé cette année, de 17 % en fait.

Cela met en évidence l'un des principaux inconvénients des REITs : leur grande volatilité. Bien qu'elles constituent généralement un bon élément à ajouter à votre portefeuille en petites quantités, vous ne voudrez pas y investir beaucoup d'argent, surtout si vous avez besoin de cet argent dans peu de temps.

Types de REITs

Il existe actuellement environ 1 100 REITs aux États-Unis, dont 225 environ sont cotées en bourse. Cela fait beaucoup et, comme vous pouvez vous y attendre, il existe presque autant de types de REITs que de façons d'investir directement dans l'immobilier.

Certaines de ces catégories sont relativement similaires. Par exemple, une REITs spécialisée dans les immeubles de bureaux et une REITs spécialisée dans les appartements relèvent toutes deux de la même catégorie : les equity REITs. Examinons maintenant certaines de ces catégories.

Equity REITs

Les équity REITs sont celles auxquelles la plupart des gens pensent lorsqu'ils pensent aux REITs. Il s'agit de fonds qui se concentrent sur l'achat de biens immobiliers "traditionnels", comme des magasins, des maisons, etc. Evidemment, ce type de placement convient davantage aux personnes qui investissent traditionnellement. Cela convient à ceux qui achètent et conservent des biens immobiliers, et misent sur l'augmentation de la valeur du foncier et sur un revenu mensuel régulier provenant des loyers.

Mortgage REITs

Certaines REITs n'achètent pas de biens immobiliers mais prêtent de l'argent aux propriétaires et exploitants. Les mortgage REITs peuvent également acheter des titres hypothécaires et gagent de l'argent sur les intérêts des prêts.

Hybride REITs

La plupart des REITs entrent dans la catégorie des équity REITs ou des Mortgage REITs. Les REITs hybrides, en revanche, investissent dans les deux catégories : elles achètent des biens immobiliers et financent les prêts hypothécaires que d'autres personnes utilisent pour acheter d'autres biens immobiliers.

REITs sectorielles

Une autre façon de répartir les REITs est de les classer par secteur. Chacune de ces REITs relève également de la catégorie equity, mortgage ou hybride. Par exemple, une REIT résidentielle peut se spécialiser dans l'achat de maisons et d'appartements, dans l'octroi de prêts hypothécaires pour que d'autres personnes puissent les acheter, ou les deux.

Voici quelques-unes des REITs sectorielles les plus courantes :

• Commerces
• Data center
• Immeubles de bureaux
• Santé (Hôpitaux, laboratoires...)
• Entrepôts de stockage
• Terrains forestiers pour l'exploitation forestière
• Résidentiel (maisons individuelles, duplex, immeubles, etc.)

L'avantage des REITs sectorielles est que, si vous êtes malin, vous pouvez choisir dans quels secteurs investir, au bon moment. Vous pourriez avoir le sentiment que quelque chose d'important se passe sur le marché des immeubles de bureaux par rapport au marché résidentiel, par exemple, et cela pourrait influencer vos décisions d'investissement.

Avantages et inconvénients des REITs

Ce n'est pas pour rien que les REITs sont considérées comme des investissements à part. On ne les classent pas en actions ou en obligations. Voici quelques éléments à prendre en considération avant d'investir.

Avantage des Reits	Inconvénients de Reits
Liquides. Investissement facile. Rendement élevé. Diversification sectorielle facile.	Forte volatilité. Frais de gestion. Dividendes imposées comme un revenu.

Les avantages des REITs

Les REITs présentent de nombreux avantages. Examinons chacun d'entre eux de plus près.

Grande liquidité

Si vous achetez un bien immobilier, vous risquez de vous retrouver dans la situation malencontreuse de ne pas pouvoir le vendre plus tard. Et même si le marché est très favorable aux vendeurs, vous devrez consacrer beaucoup de temps, d'efforts et d'argent pour transformer ce bien en argent sonnant et trébuchant sur votre compte bancaire.

Mais avec les REITs, il vous suffit de cliquer sur quelques boutons pour vendre vos actions et en finir.

Facile à mettre en place

Les REITs sont beaucoup plus abordables que l'achat d'un appartement ou une maison. Une seule action de VNQ (une version ETF d'une REIT proposée par Vanguard) ne coûte que 103 $ au moment où j'écris ces lignes, par exemple.

D'un autre côté, si vous achetiez un bien immobilier, vous auriez besoin de beaucoup de liquidités au départ. Si vous achetiez une maison d'une valeur de 500 000 €, par exemple, vous auriez besoin d'un apport de 50 000 € .

Ce qui n'est pas vraiment à la portée de l'investisseur moyen.

Potentiel de rendements élevés

Les REITs offrent un potentiel de rendement assez impressionnant. Par exemple, VNQ a affiché des rendements pouvant atteindre 30 % certaines années. Imaginez que vous obteniez un rendement annuel moyen de 30 % avec votre livret A - il y aurait de quoi se réjouir.

Diversification facile de votre portefeuille

Puisque les REITs sont si faciles à utiliser, il est également facile de les ajouter à votre portefeuille et de les maintenir au pourcentage que vous souhaitez. Vous pouvez même automatiser entièrement le processus en achetant des REITs sur une plateforme de robo-advisor.

Par exemple, disons que vous souhaitez que l'immobilier ne représente que 5 % de votre portefeuille. Si nous reprenons l'exemple de maison ci-dessus, avec une valeur moyenne des maisons de 500 000 euros, il vous faudrait au moins 9,5 millions d'euros de plus dans votre portefeuille pour que l'immobilier ne représente que 5 %.

Encore une fois, ce n'est pas si facile à obtenir pour le porteur moyen.

Les inconvénients des REITs

Alors, pourquoi tout le monde n'investit-il pas dans les REITs, tout le temps ? Elles présentent en effet quelques inconvénients.

Volatilité élevée

Il est vrai que le REIT VNQ de Vanguard a offert des rendements atteignant 30 % certaines années. Mais il est également vrai que ce type d'investissement peut perdre de la valeur, et parfois de façon spectaculaire. Pendant le krach immobilier de 2008, par exemple, ce même fonds a offert des rendements négatifs de 37 %. Ce n'est pas exactement ce que vous souhaitez voir si vous êtes sur le point de prendre votre retraite, par exemple.

Frais de gestion

Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous êtes bricoleur, vous pouvez diminuez les frais d'entretien et de travaux de vos biens immobiliers en les entretenant vous mêmes. Vous pouvez même vous lever au milieu de la nuit pour aller réparer des toilettes inondées, si vous ne voulez pas recourir à des services de gestion immobilière.

Mais si vous investissez dans une REITs, il y aura des coûts sous la forme de frais d'entrée et éventuellement de frais de courtage. Ces frais ne sont pas nécessairement élevés (le VNQ a des frais d'entrée de 0,12 %), mais c'est un coût que vous devrez payer si vous n'êtes pas un investisseur immobilier bricoleur.

Les dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire

De nombreux types d'investissements versent des dividendes qualifiés, qui sont imposés à un taux plus faible sur les gains en capital. Mais les dividendes des REITs ne sont pas considérés comme "qualifiés", et ils sont donc généralement imposés à votre taux marginal d'imposition comme un revenu ordinaire (comme celui de votre emploi), et ce taux peut être beaucoup plus élevé que celui des gains en capital.

Les REITs sont-elles un bon choix pour vous ?

Les REITs sont comme tout autre type d'investissement. C'est un outil, et leur utilité pour vous dépend de votre situation.

Si vous cherchez un moyen facile et abordable d'investir dans l'immobilier sans vous lancer tête baissée dans le monde de l'investissement immobilier, les REITs peuvent être une bonne option pour vous. C'est également un bon choix si vous débutez et que vous n'avez pas encore des millions (ou même des milliers) à investir dans l'immobilier.

Mais si vous pensez que vous apprécieriez une approche plus pratique et que vous n'avez pas peur de consacrer beaucoup de temps et d'argent (et de maux de tête) à la cause, investir plus directement dans l'immobilier peut être une bonne solution pour vous.

N'oubliez pas qu'il n'y a pas de mauvaise réponse. Il n'y a que ce que vous qui peut savoir quelle est la meilleure chose à faire.